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隨著中央定調2018年樓市調控不動搖和房貸利率“步步高”，以及對未來樓市去泡沫、金融去杠桿等不利於房價上漲因素的預判，南京樓市的風向轉換的十分明顯。“日光”“售罄”等樓市現象已不再，除瞭河西、江北核心區、南站、鼓樓濱江等少量規劃，與配套十分吸引眼球的熱點區域及樓盤，或者一些低總價的純剛需產品為主的樓盤外，其它大部分樓盤都面臨著回歸2015年及之前常規銷售流速的局面，有些品牌度低，先天地段和後天品質都一般，但價格偏高的樓盤開始采取滯銷，打折、優惠等促銷手段，以促進樓盤銷售。
2018年一季度，南京整體市場迅速進入傳台中通馬桶推薦統的淡季，市場規模明顯遭遇壓縮，南京房企間競爭似乎並沒有減弱，戰鬥排位到底如何，2018年一季度南京房企銷售TOP榜今日正式發佈。
2018年1-3月南京商品房供應成交銷售概況
榜單解讀
整體銷售規模逆勢持續走高 外來房企市場占有率強烈
從流量權益TOP20雙榜單來看，權益榜單銷售金額規模達到284.39億元，流量榜單銷售金額規模達到309.03億元，整體銷售規模相比同期再次走高。金額和面積排位第一的分別為華潤置地和碧桂園集團，兩傢房企持續登榜。
排位主要以萬科、保利、雅居樂、世茂等實力房企為第一陣營，說明瞭一線及外來房企持續占據南京市場主流；不過本土房企近年來表現也相當不錯，弘陽、銀城、蘇寧環球持續上榜，特別是弘陽集團在提出瞭“千億征程”後，排位一路上揚，堪稱本土房企一匹黑馬。
房企梯度不明顯存較強競爭度 管理操盤實現擴張突圍市場
從TOP的房企門檻來看，TOP3的權益榜的門檻在20.30億元，流量榜單的門檻在21.15億元；TOP5的權益榜的門檻在17.78億元，流量榜單的門檻在18.67億元；TOP10的權益榜的門檻在12.25億元，流量榜單的門檻在14.49億元；TOP20的權益榜的門檻在9.08億元，流量榜單的門檻在9.62億元。TOP3-TOP10房企銷售規模增幅同比增幅呈現上漲趨勢，房企集中度呈現瞭進一步的提高；TOP15-TOP20房企銷售規模增幅同比有一定下滑，房企分化格局持續。
同時萬科、融創、銀城、弘陽、保利、招商蛇口等房企流量金額高於權益金額，房企在收購、合作、入股等各種形式投資操作，通過管理操盤實現業績的擴張，成為瞭目前突圍市場的最有效的手段。整體TOP20的梯度拉開不明顯，未來競爭度頗高，各傢房企能否守住入榜的排名，主要看房企的項目存量、項目貨值和土地儲備情況，排位情況一切皆有可能。
圖：2018年1-3月各梯隊房企銷售金額TOP榜
（單位：億元）
榜單解讀
從2018年一季度銷售金額和銷售面積與2017年持平，2018年一季度金額榜的上榜門檻是5.89億元，面台中抽化糞池積榜的上榜門檻是2.72萬平米。
華潤國際社區、恒盛金陵灣、雅居樂濱江國際蟬聯一季度銷售金額榜單，銷售面積榜單前3排位有瞭明顯變化，華潤國際社區排位下降1位，由碧桂園S1秦淮世傢取代，成為TOP1，整體來看上榜項目多為南京老項目住宅類成交量為主，“新面孔”僅有華僑城翡翠天域。主要原因是南京第一季度市場“斷供”，多數項目延遲開盤，南京市場4月初才迎來真正的上市熱潮。與1-2月相同的是，南京主城外的遠郊盤入榜占比較高，主要是受南京主城客群外溢影響，近期熱度上升的高淳板塊或將成為南京下一個投資熱點。
業內解讀
中國網地產（南京）總經理：姚功
一季度榜單，與項目的出貨量有很大的關系，一些不是榜單“常客”的項目或企業也出現瞭，並且排名還非常靠前，如華潤、恒盛、佳兆業等，甚至連康利華府這樣的項目，也出現在TOP20的榜單中。充分說明，2018年，有沒有充足的貨量，才是開發企業決勝的關鍵。
從開年的情況來看，政策層面依然沒有松動的跡象，此時拼的更多的是開發企業的資金實力。由於去年的土拍政策催生瞭一批現房銷售項目，導致今年出現部分區域房源短缺的狀況，因此，能熬到開盤的，通常單盤的銷售情況都不會太差。但形勢依然不容樂觀，二季度可能是最後一批限價盤出貨，此後，不排除有個別項目或企業，采取變相降價的方式回籠資金。
樓市頭條工作室主編：陳誠
從一季度的銷售數據來看，一些傳統的大牌房企，數據並不“華麗”，而個別冷門房企甚至沖上的榜單，讓人比較意外！分析其緣由，南京樓市目前仍處於限價的“嚴控期”，開發商開盤的新項目，尤其是普通住宅項目銷售難度，絕大部分不大。因此最終的銷售數據，取決於開發商有無新貨供應，而不少傳統房企在整個一季度甚至都沒有開過盤，“脫榜”也就在情理之中！從個盤銷售數據來看，排名前列的樓盤，均是在一季度有過開盤，且供應量較大的項目。以華潤國際社區為例，單次開盤供應房源超過瞭千套。由於現房銷售的因素，南京樓市上半年的供應量，同比將會出現較大幅度的下滑。對於不少房企來說，今年的業績能否完成，取決於手中的那些地塊，下半年能否正常的入市銷售！
新華報業網江蘇房產頻道主編：高宏年
新年的南京房地產新房市場在3月底迎來首輪爆發，樓市旺季順延，榜單中三大看點值得關註。資源整合背景下高周轉、廣儲備品牌房企依舊強勢，合作操盤愈烈；一二手房倒掛、地王支撐、規劃看好的區域項目崛起；熱盤、剛需盤、品質改善盤占主導，此外，以酒店式公寓、別墅等產品為主的項目也占據一定比例。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任：孟祥遠
1、一季度可能由於過年影響，屬於銷售淡季，而且整體推盤量也不是很大。所以，開盤的項目則登上榜單。
2、從榜單來看，房企10強占據瞭主力。
3、一季度、二季度很多福利盤、限價盤逐漸收官，畢竟限價房賣完瞭，後面就是高價地紮推入市的時候。等後面純新盤上市後，接下來的榜單將會有一個大的調整，二、三季度的榜單將比較有看點。
4、從項目上的銷售金額來看，表現較為均勻，並沒有太大差距，城北、城南、河西、江北等板塊均有項目上榜。整體上價格不高，屬於高性價比的樓盤。
南京微博房產總經理：潘陽
從數據上看，2018年第一季度南京房企整體銷售可圈可點，其中房企最高銷售金額達到27億元，多房企有望今年沖刺或者超越百億銷售額。但同時，一季度由於“兩會”等原因，南京市場整體上市量近期才開始爆發，不少房企的銷售數據沒有完全體現。
此外，在南京限價這一大環境下，房企在還面臨著調控持續、融資收緊、短期償債壓力台中抽水肥增加等壓力，不排除房企會加大供貨力度，把全年的銷售計劃前移，力爭加速項目去化，努力完成全年的銷售目標。
中國房地產金融 江蘇事業部主編：馬樂樂
①一季度上榜樓盤基本以老盤續銷為主，市場熱度被控制、限價壓頂、高價地暫難解套等因素，造成新盤上市寥寥，這也會造成後期集中上市的新盤之間競爭加劇。
②銷量前20樓盤中，城北板塊占據接近一半，這是因河西、城南等高價盤區域暫時出現空窗期造成。
③在全國銷量排名前十的，在南京未必能進入前十。品牌房企之間的排名競爭日趨激烈，但隻要深耕的開發企業都有機會。
中國新聞網 江蘇房產事業部總經理、《哥們買房》創始人：尹曉波
①從房價上來看，今年南京的房價是一個“箱子價”，高不成低不就，很難有所突破。我們可以將房價設定兩條平行線，往上走，限價的紅線很難突破，漲幅限定；往下走，就目前市場而言，房價不會主動下跌。因此南京的房價就像被框在一個箱子裡，很難突破。
②從買賣雙方上，市場上的真實需求還是存在的，而且很旺盛，畢竟政府剛剛從人才政策上放瞭一道口子。我判斷，今年南京樓市二季度，市場會短暫的出現供不應求的局面。
南京資深地產台中洗水塔評論員、房掌櫃南京公司總經理 尹霄飛
從第一季度榜單排行榜來看，南京樓市主要還是受到“雙節”影響比較大，同時也反映出南京樓市去年年度和今年年初的樓市的狀態，單盤的銷售率對榜單的影響比較明顯，比如恒盛金陵灣主要在於銷售節點集中的釋放期，因此上榜。
榜單中均以主流品牌開發商和央企為主，例如碧桂園、電建、華潤置地等等；同時南京本土房企占有率不少，如銀城也是榜上有名，整體第一季度榜單差距也並不明顯。其中華潤置地和碧桂園占據榜單金額和面積的首位，在南京市場領先明顯。
南京房地產開發建設促進會秘書長、《輝哥說樓市》創始人:張輝
一季度房企和樓盤銷售排名，推盤量在其中起到決定性作用。從一季度南京樓市的推盤銷售情況來看，品牌樓盤都保持極高的去化率，開盤當天一般都能去化8成以上，不少項目基本日光，品牌樓盤擊敗不愁賣，隻有新興板塊定價偏高的少數樓盤去化不理想。因此，一季度的排名先後，起決定性作用的就是看哪傢樓盤有推盤量，推盤量大的，自然銷售排名靠前，推盤量少或者沒有加推的，或者可售的車位、商業、公寓都比較少的房企和樓盤，排名自然靠後。
易居克而瑞南京事業部總經理：趙靜波
在南京樓市的更迭大戲中，一線和外來房企不斷搶進南京市場，強勢沖擊下市場份額逐步擴大，而本土房企也面臨前所未有的挑戰，在這一輪新房市場和土地市場的對抗賽中，不少本土中小型房企開始邊緣化，甚至退出舞臺。而以弘陽、銀城為代表的本土房企憑借對南京市場的高度熟悉和經驗積累逆勢實現瞭突圍，在堅守住南京市場的同時在全國城市的佈局覆蓋穩固提升，業態在不斷變化，產品營造也在不斷提升,轉型升級後的弘陽、銀城在內本土房企正在朝著多元化領域發展。
關於數據口徑：
統計時間：2018年1月1日-2018年3月31日，
統計口徑：商品房（普通住宅+別墅+酒店式公寓+商辦+車庫其他）、南京市（含高淳溧水）
關於權益、流量榜單數據說明：
1、《房企銷售權益排行榜》是指房企在所有的房地產開發項目中所占股權對應的銷售業績，主要用於衡量房企的資金運用和投資佈局水平。
2、《房企銷售流量排行榜》是指房企操盤口徑的銷售業績，主要衡量房企的項目操盤和管理能力，即將所有自己操盤項目的銷售額加總計算出來的銷售流量，進行排名（如果合作項目的控股方控股平均分配，項目銷售金額全部計入控股方銷售業績）。
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河西竟還有地價1萬+/㎡的純新盤？！
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近年來，南京地價不斷跳漲，這也導致大多板塊出現瞭不少樓面價2萬+的地塊。據本網不完全統計，南京目前已約有37幅地價超過2萬/㎡的地塊，甚至不少區域的地價已接近周邊樓盤的新房價格。
都市圈又有盤要開瞭！
近期，溧水萬科城4000組登記客戶搶270套房源的消息傳的沸沸揚揚。8月16日，萬科城終於領取瞭270套房源銷許，同一天，碧桂園S1秦淮世傢也領取瞭882套房源銷許並於當晚開始認籌。那麼，溧水地區真的已經如傳聞一般火爆瞭嗎？
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